Ingatlanlízing

Pár szó az ingatlanlízingről

Olyan speciális üzleti kapcsolat, mely szerint a lízingbeadó ( lízingcég) megvásárolja a lízingbevevő által igényelt eszközt (lízingtárgyat), amelynek használati jogát rendszeres díjfizetés ellenében átengedi a lízingbevevőnek. Szerződéskötéskor viszont tisztázni kell, hogy a futamidő lejáratakor kié lesz az eszköz tulajdonjoga. Erre általában bevett gyakorlat az ún. maradványérték, amely nyitva hagyja lízingbevevő számára a lehetőséget a lízingtárgy megvásárlására. A lízingdíj a vételárból és annak kamataiból tevődik össze. A maradványérték általában a lízingtárgy használt piaci árával egyenlő.

Pénzügyi lízing típusok

Zárt végű pénzügyi lízing

A lízingtárgy a lízingbeadó tulajdonában marad a futamidő végéig, de lízingbe vevő könyveiben kerül aktiválásra, s ő jogosult az értékcsökkenés elszámolására is. Az utolsó lízingdíj, vagy a maradványérték megfizetését követően a lízingtárgy automatikusan a lízingbe vevő tulajdonába kerül. Az ÁFA teljes összegét a lízingbe vevőnek a futamidő elején kell megfizetnie, ehhez azonban a lízingbe adó rövid lejáratú kölcsönnel segítséget nyújthat. A lízingdíj kamatrésze a számviteli törvény előírásai szerint költségként elszámolható.

Nyílt végű pénzügyi lízing

A lízingtárgy a lízingbe adó tulajdonában van, de lízingbevevő könyveiben kerül aktiválásra, s ő jogosult az értékcsökkenés elszámolására is. A lízingbevevő a futamidő végén a következő változatok között szabadon dönthet:

• A maradványérték megfizetése ellenében a lízingtárgy tulajdonosává válik;
• A szerződés meghosszabbítását kéri a maradványértékről indulva;
• Nem kíván tulajdonjogot szerezni a lízingtárgy fölött.

A lízing ügylet szereplői

• Lízingbeadó: Lízingtársaság
• Lízingbevevő: Magyarországon bejegyzett gazdasági társaság (induló vállalkozások is), egyéni vállalkozó
• Készfizető kezesek:
• Amennyiben a lízingbevevő egyéni vállalkozó, minden esetben feltétel az egyéni vállalkozó magánszemélyként vállalt készfizető kezessége
• Visszlízing esetén minden esetben feltétel a magánszemély tulajdonosok készfizető kezessége

A finanszírozás főbb jellemzői

• Konstrukció: Nyíltvégű és zártvégű pénzügyi lízing egyéni vállalkozók, gazdasági társaságok részére ( Min. 1 lezárt üzleti év szükséges)
• Futamidő: 1-20 év; türelmi idő: max. 6 hónap (tőkére)
• Devizanem: HUF, EUR
• Kamatbázis: 6 havi BUBOR vagy EURIBOR
• Finanszírozási összeg: 5 millió forint -200 millió forint
• Kamatperiódus: 6 havi (A kamatperiódusok naptári évhez kötődnek, azaz az ügyleti kamatláb minden naptári év január 1-jén és július 1-jén kerül újra meghatározásra.)
• Maradványérték ( nyílt végű lízingnél): A maradványérték összege minden lízingszerződésben egyedileg rögzítésre kerül. A maradványérték a bruttó vételár %-ában kerül meghatározásra. A Lízingbevevő az alábbi maradványértékek közül választhat: 0-15-20%
• Folyósítani csak forintban lehet, törleszteni forintban, vagy devizában
• Új és használt lakás esetén, EUR és HUF alapon, min. 2 lezárt üzleti év esetén max. akár a piaci ár70%-a finanszírozható
• Használt lakás vásárlás és szabad felhasználású lízing ( visszlízing) esetében is fontos figyelni, hogy mikor adták ki az ingatlan jogerős használatbavételi engedélyét, illetve, hogy az eladó bejelentkezett-e az ingatlanok áfás értékesítésébe:

A lízing kedvező tulajdonságai a hitellel szemben

• Megfelelően kialakított konstrukció esetében az ingatlan hasznosításából származó bevételek magasabbak a havidíjaknál;
• Pénzügyi lízing esetén a beruházás nem érinti a vállalkozás mérlegét;
• Egyes konstrukciók esetében lehetőség nyílik az ÁFA elszámolására;
• Vállalkozás elszámolhatja a kamatrészt és az értékcsökkenést, nyílt végű konstrukció esetében a tőkerész ÁFA-ját is
• Bizonyos esetekben a társasági adókedvezményt is igénybe lehet venni

Lízingtárgyként elfogadható ingatlanok és befogadási feltételeik

A hitelkérelem pozitív elbírálásának alapvető feltétele az adott ügyletre vonatkozó megfelelő ingatlan fedezet. A lízingügylet céljaként, azaz az adásvétel tárgya (lízingtárgy) kizárólag Magyarország területén lévő, önállóan forgalomképes:

• Új és használt lakóingatlan (pl. lakás, családi ház, ikerház, sorház)
• Új és használt üdülő ingatlan (pl. üdülő, hétvégi ház)
• Kereskedelmi egység (pl. bolt, üzlethelyiség)
• Iroda (pl. irodaházban, egyéb iroda)
• Garázs (csak lízingtárgy finanszírozásához kapcsolódóan; önálló-, vagy teremgarázs)

A lízingtárgy - per-, teher- és igénymentes ingatlan lehet, ahol az eladó tulajdonjoga jogerősen bejegyzés-re került a földhivatali nyilvántartásba.

Kivételek:

• új építésű ingatlan esetén a projektfinanszírozó hitelintézet a projektfinanszírozás biztosítékául már jelzálogjoggal terhelte az ingatlant
• projektet finanszírozó bank jelzálogjoga, elidegenítési és terhelési tilalma
• vevő(k) tulajdonjogának - tulajdonjog fenntartással történő - bejegyzési kérelme(i)
• tulajdonjog megszerzéséhez nyújtott kölcsönök/támogatások fedezeteként szolgáló jelzálogjogok, valamint az azokat biztosító elidegenítési- és terhelési tilalmak.

Folyósítás általános feltételei

• Vételár Önerő megfizetésre került finanszírozó részére a Lízingszerződés megkötésével egyidejűleg.         
• Foglaló és Vételár önerő különbözete – amennyiben van - megfizetésre került Finanszírozó részére         
• A Lízingbeadó tulajdonjoga az ingatlan tulajdoni lapján legalább széljegyen szerepel.         
• Vételárról/ vételárrészletről kiállított, az ÁFA törvénynek megfelelő számla be-nyújtása (új ingatlan esetén és használt ingatlan esetén, ha az Eladó számlaki-bocsátásra kötelezett)         
• Az eladó tulajdonjog fenntartásról lemondó és vevő tulajdonjog bejegyzéséhez hozzájáruló nyilatkozata vagy Ügyvédi letéti igazolás bemutatása ennek meglétéről.         
• Birtokba vételi jegyzőkönyv vagy Ügyvédi letéti igazolás bemutatása ennek meglétéről.

Amennyiben az ingatlant projektfinanszírozás miatt jelzálogjog terheli, az eladó a vevő rendelkezésére bocsátotta a jogosult törlési engedélyét az adott ingatlan vonatkozásában vagy a kötelezettségvállaló nyilatkozatát, amely szerint a törlés felől intézkedik és kiadja azt, amennyiben a vételár teljes egészében megfizetésre kerül.